Раньше легально сдавать жильё в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП. С января 2020 года появился ещё один вариант: стать самозанятым.

Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить своё имущество и избежать конфликтов.



Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Например, Людмила Ивановна сдаёт «двушку» за 10 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 400 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 1 300 рублей в месяц. Статус самозанятого помог сэкономить 900 рублей в месяц, или 10 800 рублей в год.

Зарегистрироваться в качестве самозанятого для сдачи квартиры можно бесплатно, например, пока вы ищете жильцов или в первый день действия договора аренды.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует почти во всех субъектах России.

Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 миллиона рублей в год, вы потеряете статус самозанятого и придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13%.



Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчёт налога на основании сформированных чеков до 12‑го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 25‑го числа этого же месяца.

Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет. С 1 июня 2020 года всем зарегистрированным самозанятым, а также тем, кто получит этот статус в 2020 году, предоставляется дополнительный налоговый вычет в размере 12 130 рублей.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговые вычеты (основной и дополнительный) автоматически применяются для полной оплаты налога, задолженности и пени с 1 июля 2020. По сути, вам не придётся тратить свой заработок на уплату налога на профессиональный доход до полного использования налоговых вычетов.



Как учитывать коммунальные платежи и залог

• Если жильцы платят за воду, свет и газ по счётчикам, вам не нужно учитывать эту сумму в доходах и платить с неё налог.
  
• Если же коммунальные услуги вы оплачиваете сами, а жильцы перечисляют вам фиксированную сумму аренды, налог придётся заплатить с общего дохода.
  

Чтобы сэкономить, пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъёмщики сами оплачивают ЖКУ по счётчикам.

Если вы берёте с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придётся только в одном случае: вы его не возвращаете. Например, если жильцы сломали в квартире или нарушили другие условия договора, и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придётся заплатить налог.



Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса.

Вам понадобятся:

• паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов),
  
• подтверждение права собственности на жильё. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН,
  
• договор купли‑продажи или дарения,
  
• выписка из лицевого счёта в ЖЭК с именами граждан, зарегистрированных в квартире. Если, кроме вас, есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор,
  
• разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.
  

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наём» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаёте квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.

Для самозанятых, подключившихся к сервису «Своё дело» в мобильном приложении Сбербанк Онлайн, доступен «Конструктор документов». Просто выберите раздел «Документы для самозанятых» и формируйте договоры аренды, оказания услуг и другие акты по проверенным юристами шаблонам. Заполненные шаблоны можно хранить в личном кабинете сервиса или на своём компьютере, распечатывать и передавать квартиросъёмщикам.



Что ещё важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаёте квартиру. Перезаключать договор с жильцами не придётся, просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, выплачивая налог каждый месяц.

Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.

Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.





В Верхней Салде — 419 самозанятых

На территории Верхнесалдинского городского округа количество зарегистрированных физических лиц в качестве плательщиков налога на профессиональный доход (по информации МИФНС России № 16 по Свердловской области): на 01.11.2020 составляет 419 человек.

На 06.11.2020 областным фондом поддержки предпринимательства предоставлены субсидии самозанятым городского округа на сумму 500 тысяч рублей.